杨珊珊

亿欧记者,关注房产创新、房产服务领域,提供信息请加微信号samsamyss,邮箱yangshanshan@iyiou.com

文章 (篇)

25

阅读 (次)

5.2万

从10%到5%,紧跟杭州步伐,西安混合型楼盘或成常态

房产
亿欧
杨珊珊
2018-05-31 10:22
[ 亿欧导读 ] 西安市出台新政,商品房配建租赁型保障房在规定开发区内,不得低于5%,紧随杭州之后的西安市配建政策、配建比例制定会引发开发商、租客、购房者、房价市场甚至是社会心理层面的一系列变化。
风景 房产,房产租赁,租赁型保障房,配建政策

5月28日,陕西省西安市下发《西安市商品住房项目配建租赁型保障房实施细则》,要求新出让土地的商品住房项目,按照不低于宗地住宅建筑面积5%的比例,实物配建租赁型保障房。

商品房配建保障房是是保障房配建方案中的一种,除此以外,还有经济适用房配建、棚户区配建、集中配建等形式。

据亿欧整理,此次细则有以下几条值得注意:

一、商品房配建保障房比例不得低于5%

第三条,13个开发区内新出让土地的商品住房项目(含土地用途变更为住宅的项目,不含城中村、棚户区改造配套开发部分),按照不低于宗地住宅建筑面积5%的比例,实物配建租赁型保障房。

二、可以用集中配建代替商品房项目中的混搭配建。

也就是说,可以通过将原本分配在每个商品房项目中占据5%的租赁型保障房集中安排在一块土地中配建。第五条,商品住房项目配建租赁型保障房建设用地实行出让供应,开发区集中配建项目建设用地也可实行划拨供应;国土部门应在不动产权证书中载明建设用地面积。

三、禁止在同一项目中设置物理隔离及其他类似隔离

第七条、商品住房项目配建租赁型保障房应保证配套建筑明确划分,不得配建租赁型保障房合商品住房之间设置围墙等物理隔离,也不得有其他类似设施。

西安虽然不在首批开展住房租赁试点12城名单内(广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆),但此次新政显示了西安市在发展住房租赁市场上的主动探索2017年7月,住建部等九部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中选取主要人口净流入的大中城市开展试点,西安市在2015年部分人口净流入大中城市前25名中位居第23名,并未入选。

第一个吃螃蟹的城市:杭州

在商品房配建保障房政策上,首个吃螃蟹的城市是杭州。早在2011年,响应“多渠道筹集、多方式供给”,构建较为完善的住房保障体系,杭州市政府下发《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》,在科学规划、合理布局的前提下,明确“宅地出让需配建10%保障房”,杭州成为配建政策出台全国最早的城市。

2015年春节前夕,杭州首个商品住房配建公租房项目——位于江干区的普福心苑落成并正式迎来首批公租房保障家庭。普福心苑总建筑面积约1.2万平方米,共有公租房232套,其中一居室156套,建筑面积40多平方米;两居室76套,建筑面积60平方米左右。保障家庭可以享受同楼盘的学区资源。

杭州的配建方式有两种,俗称“限地价、竞配建”。一种与西安此次配建方式相同,政府规定一定比例,并将配套土地出让;另一种是在商品住宅地块拍卖时,当土地价格溢价率达到49%时,不再“价高者得”,而是开始竞投配建安置用房或保障性住房面积,“面积大者得其地”。

响应了多主体、多渠道、租购并举的政策

党的十九大报告中提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

西安市租赁型保障房可以从“租赁”和“保障”两方面去分析,都贴合了国家政策风向。

一方面,我国租赁市场已达万亿体量。中国房地产业协会会长刘志峰在某论坛上透露,2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元,随着一系列政策利好落地,住房租赁新征程已经开启。链家研究院发布报告称,未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达到3万亿元。不论是政府在政策层面推动“限改共”还是企业层面对租赁型公寓的竞逐,都体现了住房租赁市场在2018将大踏步推进。

另一方面,政府不断致力于满足中低收入住房困难家庭的住房需求。租赁型、小户型、低租金的房源更适合中低收入群体;深圳市本月发布的《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》显示,深圳超额完成2017年在人才住房、安居型商品房和公共租赁住房新供用地和城市更新的配建目标,并且供地将继续向保障房倾斜。北京一租、一购、一补”的住房保障供应方式中的“一租”就是指公共租赁房,重点保障北京市城镇中低收入住房困难家庭住房需求。

配建保障房遇到的挑战

  • 一、比例制定、众说纷纭

商品房配建保障房的比例应该制定在多少?不同省市给出不同解决方案,不同专家学者也有不同、甚至是相反的意见。在规定开发区内,西安市的配建比例是不得低于5%,杭州市的配建比例是不得低于10%。

由于商品房配建也可以转换成集中配建,商品房配建保障房本是好意,但最后可能出现“各类高档小区争相攀比涌现,全国每年千万套保障房硬任务基本集中在城郊建设,最终拉大了贫富差距的现象。”中国城市规划学会理事长、住房和城乡建设部副部长仇保兴曾在会议上如此说。除此之外,居民城市交通和政府公共服务成本也会上升。他认为,应该把配建比例定在20%以上。这么看来,5%和10%都过低了。

清华大学恒隆房地产研究中心,清华大学建设管理系房地产研究所的樊颖、杨赞和吴璟则在一篇文章中指出,不论配建比例是多少,都会损害消费者福利当配建比例低于24%,会损害消费者福利,但开发商获利;当配建比例大于24%时,政府行为带来的不公平性同时削弱了商品房消费者和开发商的福利。

  • 二、转移成本、推高房价

樊颖等人认为,商品房配建保障房可能损害潜在商品房消费者的购买意愿,降低高端社区的吸引力。

配建保障房有可能推高房价原因首先在于配建保障房建设资金通常由土地竞得者承担,容易使竞得者(开发商)产生溢价动机,进而将保障房和商品房价格一并推高并转移到消费者身上。2011年10月,杭州市人民政府公布《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》,其中第十条规定,在商品住宅中配建的公共租赁住房,建设资金由土地竞得者全额承担。针对这一现象,“这一规定促使开发商更加理性地拿地。”快房网首席评论员程伟明接受媒体采访时说道。

此外,现行预售价格审批制度下,政府也可能倾向于以提高审批的预售价格作为对开发商的隐形补贴手段市场价通常比预售价格更高,因而房价也“水涨船高”了。

  • 三、居住矛盾、克服歧视

附件《西安市配建租赁型保障户型面积和户内装饰装修设计指引》的最后一条,西安市政府提及,不得在商品住房和租赁型保障房之间设置围墙等物理设施,也不得有其他类似的设施。此番强调来源于现实中出现的“混居”歧视。杭州黄龙金茂悦就曾出现疑似“绿化隔离”的设置,也出现过业主在商品住房与保障房中私自砌起的土围墙。深圳信义金御半山花园出现过商品房业主与公租房租户的言语矛盾。

商品房配建租赁型保障房总体传递了国家从“以售为主”向“以租为主”的住房政策倾向变化,紧随杭州之后的西安市配建政策和配建比例制定会引发开发商、租客、购房者、房价市场甚至是社会心理层面的一系列变化,未来我们还会有更多探讨。

版权声明

凡来源为亿欧网的内容,其版权均属北京亿欧网盟科技有限公司所有。文章内容系作者个人观点,不代表亿欧对观点赞同或支持。

各工作岗位将被AI取代的概率

选择岗位,查看结果

制图员和摄影师

87.9%

打赏支持

5
5
10
20
50
80
100
其它金额
任意赏:

参与评论

最新文章

关闭

快来扫描二维码,参与话题讨论吧!

快捷登录 密码登录
获取验证码

新用户登录后自动创建账号

登录表示你已阅读并同意《亿欧用户协议》

快捷登录 密码登录

账号为用户名/邮箱的用户 选择人工找回

关联已有账户

新用户或忘记密码请选择,快捷绑定

账号为用户名/邮箱的用户 选择人工找回

快速注册

获取验证码

创建关联新账户

发送验证码

找回密码

获取验证码
账号为用户名 / 邮箱的用户 选择人工找回

未完成注册的用户需设置密码

如果你遇到下面的问题

我在注册/找回密码的过程中无法收到手机短信消

我先前用E-mail注册过亿欧网但是现在没有办法通过它登录,我想找回账号

其他问题导致我无法成功的登录/注册

请发送邮箱到service@iyiou.com,说明自己在登录过程中遇到的问题,工作人员将会第一时间为您提供帮助

账号密码登录

乐乐呵呵@微信昵称

该亿欧账号尚未关联亿欧网账户

关联已有账户

曾经使用手机注册过亿欧网账户的用户

创建并关联新账户

曾用微信登录亿欧网但没有用手机注册过亿欧的用户

没有注册过亿欧网的新用户

先前使用邮箱注册亿欧网的老用户,请点击这里进入特别通道
意见反馈
意见反馈
亿欧公众号 亿欧公众号
小程序-亿欧plus 小程序-亿欧plus
返回顶部