“新空间”的争夺战,本质在运营

房产
高松元
高松元
2018-06-05 16:55
[ 亿欧导读 ] “空间流量经济”和“新空间”概念背后的本质,还是运营能力。
风景 房产 联合办公,长租公寓,酒店,联合办公,新空间,房产创新 图片来自“123rf.com.cn”

酒店:和业主爸爸勾肩搭背开拓“新空间”

无论是外空间还是内空间,我们都会发现背后离不开物业方,物业方的背后大部分是业主爸爸。聪明的人会发现,今年的业主爸爸特别依恋酒店这样的品牌方。

众所周知,今年以来,房地产市场调控重点已经从一线城市转到二三线城市,存量市场也在悄悄发生变化。房子是用来住的,如果空着就不能产生效益,所以如何盘活存量并让资产增值,成为政府到行业共同关注的命题。也就是说,业主方有那么“存货”在那里,如果不运营,它就是个毫无价值的房子,如果经过运营,给它赋能,找到合适的方向,比如做酒店,它的价值才能实现或者溢价。

广东省房地产协会专家委员会委员刘策有一句话说的好,“对于运营商来说,它需要具备两个能力,第一是物业增值的能力,相当于一个美容医生,原来看上去不漂亮或者是老旧的楼通过旧楼改造产生新的价值,这个是硬件的能力;第二还需要软件的能力,就是作为内容的提供者和内容赋能,通过不一样业态与运营,为空间带来更多好的体验。这种方式可以大大提升整个资产的坪效,实现更高的估值。”

所以,从新空间这个趋势来看,越来越多的酒店品牌方现在已经开始和业主方勾肩搭背,各取优势,这其实就是一种空间的跨界。从业主方的角度来说,以前我只有房子,我自己运营,我的收益率可能只有5%左右,我现在交给品牌势能的运营商,比如酒店品牌方,我这个房子不但有空间价值,还有了品牌价值,甚至可能是几十倍的估值提升;从酒店品牌方来说,我的品牌再好,我也要找到好的物业落地,实现我的价值,我为业主方赚到了超额的收益,业主方自然也愿意支付相关的管理费用,这样就形成了良好的生态关系。

为了实现这“超额收益”,酒店方的新空间必须得以拓展,除了我上篇举的一些案例以外,综合分析,酒店在新空间领域越来越重视科技、深度体验、场景化服务。

  • 比如,我们在国内住酒店,晚上如果想去找个人谈谈人生,去的地方可能只有酒吧,或者去餐厅碰碰运气。但是在欧美,健身房逐渐取代餐厅、酒吧变成社交场所,甚至有人开始在健身房开party。因此欧美许多酒店都有设备齐全的健身房,健身房满足了客人健身和社交的双重需要。那么,健身房就是酒店投资的“新空间”

  • 再比如,美国西雅图有家豪华酒店,大堂里设有虚拟高尔夫球场,入住的人可以在世界上最棒的50个高尔夫球场里打球。酒店有两个高尔夫中心,客人只需要在站在大屏前挥动球杆,这套虚拟高尔夫系统就会利用红外跟踪器和超过680个传感器,来跟踪球速、旋转和轨迹,给客人带去身临其境般的高尔夫体验。虚拟高尔夫球场,就是酒店投资的“新空间”。

  • 再举个例子,泰国的普吉岛,有很多酒店并不是医疗酒店,但是酒店里都有诊所,而且是24小时值班的那种诊所。所以前去度假的客人,有个小感冒小发烧,酒店都能解决。诊所就是酒店投资的“新空间”。

所以这些设计一般离不开科技的便捷,体验的深刻和场景化的全方位服务。

公寓:寻找增值服务新空间

相对于酒店的“新空间”,公寓的新空间其实本质一样,但略有区别。这里,我举一个让我印象最深刻的公寓代表——魔方公寓。我有幸参加过魔方公寓的一个3.0产品发布会,对他们公司的运营活力和商业布局十分看好。

魔方生活服务集团CEO柳佳当天说了句坊间名言“长租公寓需要盈利,不盈利就是耍流氓”。那么,除了收租金盈利外,就够了吗?远远不够,得扩充“新空间”。否则叫好不叫座,挣不到钱,就真的是耍流氓了。

新空间是什么?文质彬彬的魔方副总裁金喆总结道:“魔方公寓的增值服务收入占总收入的10%到20%,大致可以分为四个部分:其一是智能硬件;其二是保洁、出行、叫餐等生活服务;其三是创新类服务,比如社保缴纳;其四是媒体合作,比如与分众传媒合作的电梯广告。

所以,当你只想赚租客的租金时,你就没有新空间思维,做长短租公寓的,没有新空间思维,注定是要失败的。

联合办公:打造有生命力的社交空间

至于联合办公的新空间,其实很多方面和长短租公寓颇为相似,二者都属于房地产新业态,联合办公目前同样存在盈利这一痛点,同样在探索租金之外的增值服务,但我认为联合办公的方向可能体现在”打造有生命力的社交空间“上。

有数据显示,目前,联合办公行业仅占中国商业地产的1%。氪空间创始人兼董事长刘成城不久前预测,截至2023年,中国联合办公空间将占到整个商业办公物业总面积的15%。

这块市场很大!今年4月26日,我参加由迈点网主办的“2018租赁地产(公寓及办公)行业高峰论坛暨2017年度影响力品牌(MBI)颁奖盛典”,里面有个联合办公的圆桌,我作为圆桌主持人问了世鳌国际CMO唐挺,纳什空间合伙人史志隽,米域创始人冯印陶 ,创联工场创始人冯希祥,岛里联合创始人朱海波等几位联合办公大佬一个问题,我问他们联合办公未来几年会不会出现”大鱼吃小鱼“的情况?他们一致乐观地说,”联合办公的海洋很宽很广,现在的联合办公企业都处于小鱼的成长阶段,但将来一定会成为大鱼”。而自信成为大鱼的原因,就在于联合办公一直试图寻找一种“有生命力的社交空间”。

我们应该发现,相比于其他快速发展领域,传统办公室多年来一直没有太大变化。随着Z时代人群逐渐成为职场主力军,他们更加追求自我价值实现,同时更加向往自由开放、平等、高效的办公环境。说得通俗一点,现在年轻人不仅仅关注办公环境的硬件,也强调软件,包括服务和社交环境。”——他们喜欢“有生命力的社交空间”,认为创新、创业、艺术、市集等主题活动都是当下年轻人喜欢的社交方式,对联合办公空间来说,缺一不可。

空间运营商:从工业思维走向运营思维,春天就来了

说了这么多,无论在酒店领域,还是在公寓和办公领域,我们会发现,新空间时代的出现,背后有一个共同的承载方——空间运营商。新时代给他们带来机遇和严峻考验,其实取决于我们的运营者们思维需要从工业思维转到运营思维。工业思维永远停留在价格上,而运营思维则更体现在空间增值上。

结合第一段内容,举个酒店的例子,铂涛旗下希岸品牌新推出的希岸Deluxe酒店的第一家分店——成都春熙路店将于今年6月开业,正是由房地产开发商(业主方)跟希岸品牌合作打造的高投资回报典范。

该物业是一个商业公寓,原来卖价平均1.1万元/平方米,销售情况一直不理想。在加盟希岸Deluxe酒店之后,以品牌为卖品,结合合理投资保底方案,最终以26000元/平方米的平均卖价成交,并在短短一个月时间销售80%以上,借助酒店品牌影响力实现真正意义上的品牌溢价。

我们可以看到,运营商的运营力决定了双赢的局面,像铂涛集团具有品牌势能的运营商成为了稀缺品。这是一个值得思考的方向。

对于公寓和办公来说,无论是增值服务,还是打造有生命力的社交空间,切记要务实,而不是人云亦云,只做表面工作。有不少共享办公运营方,基本服务都做不好,天天搞些花里胡哨的东西,其实没有实际意义。自娱自乐和自作多情都不是商业模式。

新派公寓CEO王戈宏在公寓领域也有所探寻,新派曾经尝试运营社群,比如举办讲座和Party,但是来参加的人寥寥无几。一方面在于,有些租客没有时间,另一方面在于,有些——尤其是高端租客——没有这方面的需求。“我觉得现阶段,长租公寓谈社群还为时尚早。”

那么,对于投资方来说,新空间的入口究竟是选择酒店,还是公寓,或者办公,甚至三者有之,就是下一期进一步探讨的话题了。写到这里,用一句话结束今天的探讨。万物皆有裂痕,那是光进来的地方。所以,首先,你得做一束光。


近年来,粤港澳大湾区在打造创新驱动新引擎,科技创新带动资源集聚等方面着力颇多,创新机制、产业升级、人才引流、协同发展等带来了多方面的机遇。相应的,人工智能、人才赋能正深刻地影响着商业步伐。

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