房地产的信息技术化之路

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2018-12-07 10:03
[ 亿欧导读 ] 房地产的信息技术化之路,那就是找到合适的场景,结合自身和信息技术的优势,更好地服务住户。
房产 金融,房产,信息技术 图片来自“123rf.com.cn”

1、中国的房地产市场的实质是什么?

之前在知乎上看到一个故事:某地产公司在拿地时,找了一个著名的策划公司对项目进行可行性分析,该公司花了好几个月的时间,写出来几百页的分析报告,给出一个估价,后来项目开盘,开盘价是估价的两倍……

房价就像六月的天气,说变就变,专家也说不清。而要预测某个东西,首先得理解他。

在笔者看到来,房地产是几个属性的混合体:国家发展属性、金融资产属性、户籍人口属性、家庭发展属性、生活居住属性。

①国家发展属性。房地产是中国这10多年发展的重要支柱。改革开放后中国的发展可以分为几个阶段,2008年以前,那是投资出口主导,以世界工厂为驱动力,后期房地产也占重要地位式的发展。2008年-2018年,由于经济危机,中国之前的引擎有熄火危险,中央出台四万亿及其配套的组合拳。在此期间,中国主要就是由房地产作为驱动力,继续顺应城镇化的大潮,房地产在全国一片红火。房地产的发展具有明显的国家发展属性,做人要厚道,房地产支撑了中国这一二十年的发展,这个贡献还是非常大的。

②金融资产属性。房地产是货币蓄水池。众所周知,这十年中国的货币一直超发,08年的4万亿,15年的大放水。在这种情况下,除房价外的其他物价并没有大幅上涨,主要原因就是钱都流到了房子上面,形成了人民重要的资产。这是他的金融资产属性。

③户籍人口属性。房子绑定了教育和医疗,对于国家来说,他是控制人口流动的高效工具。

④家庭发展属性。对于民众而言,房子背后的教育、医疗是家庭发展极为重要的要素,这也是为什么大家即便掏空6个钱包,也要在大城市买房。因为这个意味着整个家庭的希望——下一代拥有更高的起点。

⑤生活居住属性。这个属性在绝大多数国家,是房子最基本的属性。但是在过去的中国,这个属性并没有特别重要。

事后诸葛亮来说,国家发展属性、金融资产属性让房地产在大方向上是必然会飞速发展。户籍人口属性、家庭发展属性让人民自愿与否,都必须上车,跟着这个趋势走。而生活居住属性,更多是对不同项目产生微观下的影响。这个就是中国房地产市场的实质。 

2、房地产的未来会是什么样?

这个问题其实可以理解成:影响房地产的属性,在未来会怎么变化,哪些属性会退出历史的舞台,哪些属性会成为主要影响因子。

①国家发展属性。2018年之后的新常态,无论是从债务、生产力角度进行学术分析,还是各种现实现象,都表明房地产对于中国发展主要驱动力的角色已经完成,未来中国要突破中等收入陷阱,有且只有一个方式:真正地提升科学技术,发展更加高端、具有更高溢出值的产业。当然并不是说从现在开始就完全减弱了,毕竟现在经济存在压力,而且中央的债务还可以继续加杠杆,因此为了缓解压力,政府可能还会放水,再依赖他一小段时间。

②金融资产属性。对于中国来说,房地产肯定是存在泡沫的,关键就是泡沫的演变方式。对于中国来说,最好的一种方式就是:泡沫不再膨胀,也不能大幅收缩,让生产力发展、收入增长、通胀来慢慢消化泡沫。国家目前出台的锁市政策、限涨又限跌、各房地产商的表态其实都印证了这一点。因此在全国范围考虑下,房地产的金融资产属性将会大幅降低。当然具有绝对稀缺性的一线城市中心区域的房子,其金融资产属性依然坚挺。

③户籍人口属性。中国的户籍制度关系到人民的方方面面,目前看来,他在非常长时间都不会有大的变动,因此户籍人口属性仍然是房子的一个重要的属性,那么展示出来的情况依然会是:国家人口控制的能力依然强劲,根据国家战略下的重点城市,继续享受房价的上涨。雄安便是极好的例子。

④家庭发展属性。一段的时间内,对于民众而言,他依然是极为重要的属性。但是从长期来看,一个基本的规律就是:医疗、教育都会更加市场化、自由化和产业化。在这种情况下,教育和医疗会向财富靠拢,换句话说,教育和医疗都更加偏向于用价格去区分,而不是户籍本身。例如:真正很好的学校更多都是私立的,私立的学校其实对于户籍要求不高,你只要付得起学费便是。因此在笔者看来,房子背后的家庭发展属性在短期内还是非常重要,但是在10年以上的长周期来看,他的重要性也会逐步降低。

⑤生活居住属性,这不仅仅指房子本身的户型、质量的,也包含交通、配套等要素。当房地产背后的其他属性减弱时,即便生活居住属性没有大的增加,但他的占比也会变大,更何况人们对于生活居住的要求确实也在提升。而且房地产市场逐步迈向买方市场,生活居住属性会更加重要。而当教育和医疗市场化更加成熟,那么生活居住属性就将成为房地产的主导属性的。

综合而言,房地产的几个属性中,金融资产属性、国家发展属性都会迅速下降,表现为宏观上,国家极有可能是长时间的锁房价,不涨不跌。户籍人口属性、家庭发展属性短期内依然坚挺甚至反弹,表现为中观上,房地产区域分化依然甚至会加重,一二线城市房价基础牢固,其他地区因为前面四个因素的综合作用,前景不容乐观。生活居住属性会稳步上升,表现为微观上,区位、品质、服务更好的房子会比原来更加受欢迎,房地产市场更加规范化、品牌化,小地产商退出历史的舞台。用最简单的一句话概括,那真的就是:房住不炒。 

3、怎么理解信息技术

上面讲了房地产,那么现在我们讲下另一个主角:信息技术。

无论是互联网、大数据,还是云计算、AI,他最基础的着力点就是满足人们的需求,提升效率。他基本的路径其实是:信息化、狭义互联化、广义互联化、巨量实时化、智能分析化,以更高的效率解决人们更多的需求。

基本路径:

①信息化。现实世界很多东西都是没有进行信息优化的,他只是单纯的一个实体。信息化是让很多本来可以快速信息化的领域,先迈出第一步。例如公司的财务数据,原来是纸质的,信息化之后,其效率便大幅提升。

②狭义互联化。将已经信息化、结构化的东西进行互联,产生更大的价值。

③广义互联化。可以粗略地理解成多网联合,以物联网为例,通过各种传感器,让以前没有办法数据化的信息低成本地实现数据化,继而产生更广阔的的应用场景和价值。

④巨量实时化。当数据量和维度都达到了一个高值,当数据的获取已经能实现更加实时快速,那么为了更高效地提升现实世界的效率,大数据、云计算这些领域就进入了视野。

⑤智能分析化。数据和信息不产生价值,关键就是通过分析,对现实的工作生活产生实际的帮助。智能分析化就是为了实现这个而存在。

每个场景的路径会有区别,某些阶段是可以同时启动,但总体的路径基本遵循这个规律。信息技术是手段、方法,在很多领域他起不到决定性的作用。关键在于,我们找准对应场景的关键点,之后清晰理解技术和场景的契合度,遵循基本规律,解决问题。

4、信息技术在房地产市场能起到什么作用?

最终回到了我们的原点。

首先定好问题的边界,房地产市场极为复杂,我们不能简单对此一概而论。我们先按用途性质进行第一级分类,得到住宅、商业、办公、综合这几个大类。在这篇文章里我们只对住宅市场进行分析。之后再按照增量和存量划分,此处主要讨论存量市场。再次,按地域进行划分:

①农村地区:随着人口总量下降和城镇化,未来农村地区基本无人居住,大片农地会由大机构进行集中经营。

②县城区域:不在我们的目标内。只有体量较大的住宅市场才有信息技术化的必要,否则个性化太强,费效比太低。

③三四线城市:大型社区或者是大型开发商主导的项目才有信息技术化的必要。

④二线城市:大型社区或者是大型开发商主导的项目才有信息技术化的必要,或者是政府有意在全市范围内重点建设。

⑤一线城市:重点考虑的区域。

这个问题的定义便是:重点区域的存量住宅市场,未来会更加偏向居住本身的属性,需要房子更加能满足居住人本身的需求,我们基于信息技术,怎么更好地满足住户未来的需求。

其实问题的关键点是:怎么理解甚至预测住户的需求。但是人的需求是非常难以预测的,特别是在长周期中,这个预测基本不可能。在此处我们提出两个可能的方法论:

①以房子作为入口,更加实时、更加全面地理解住户,通过各种合法的手段了解用户的数据和行为。

人们和房子的日常连接只有两种,房内和房外。但在大多数情况下,房外的连接其实是伪命题。首先很少人会停留在小区的公共区域,再加上在公共区域内数据难以跟个人关联,其数据区分度不高,因此房外连接并不可行。当然对于老龄化的小区,人们喜欢聚集在公共区域,就像广场舞团体,这个房外连接是有效的,但是在这种场景下通过当面交流即可,跟信息技术的关联不大。

房内连接,这个才是具有可行性的方式。但这个机会不属于房地产商,而是属于家具智能硬件商。通过家具智能硬件的产品矩阵,全方位地收集和理解住户的信息,继而分析出对方的需求,再给给予对应的服务。小米是暂时的领跑者,各大互联网公司也推出自己的智能音箱抢占先机。这个领域的打打法跟房地产的完全不同,而且马太效应明显,房地产商要想分得一杯羹,那只能依托自己线下项目的地域优势,跟他们进行合作了。

②做加法,先从最有可能成功的共性需求开始规划。

人们的需求按照频次和地域性来分,可以得到下面的需求矩阵:

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有可能成功的需求只有两种:高频地域性、中频地域性。

高频地域性需求。频次高价值大具有深挖的价值,地域性则是房地产商天然的优势。以买菜这个典型例子进行分析,做好这个场景的关键在于:质好、价低、方便,而在这个场景,房地产商具有相当大的潜力优势。

质好价低。本地生鲜菜是地域性极为明显的市场,加上大型社区本身需求量大,房地产商完全可以利用这两个优势保证质好价低。而外地生鲜(海产、进口蔬菜等)领域,大型房地产商把各地楼盘的需求量进行汇总和调配,利用信息化和数据化,也能做好这个要点。做好了质好价低,最关键的点就做好。

方便。越靠近住户,甚至是送货到门口,让住户能够越方便地获得生鲜菜,那么就更加具有竞争优势。大型房地产商的楼盘基本都是由自家的物业进行管理,他们能无缝提供服务,让用户更加便捷。

有房地产商已经在这个领域进行了发力,碧桂园的凤凰优选便是其中之一。笔者1个月前也体验过凤凰优选,但是看到里面摆放的各种外国食品和麻烦的无人收银,不禁感觉:凤凰优选选择的都是消费频次低、刚需度不高的商品,他的方向是不是有问题?但无论如何,这个领域是非常值得房地产商进行投入的,也是房地产信息技术化的一个重点领域。

中频地域性需求。我们都知道高频地域性需求肯定是市场前景最大的,但显然竞争也非常大,而且别人可能已经先行一步了。因此中频地域性需求也是一个机会。社区医疗养生保健就是其中可以考虑的领域。

随着老龄化加强、养生保健意识提升,医疗养生这个领域的前景是非常好的。而中国之前的医疗都是偏向于大医院医疗,在社区医疗方面还远远不足,而房地产商恰恰在这个领域是具有先天的优势。

养比治更重要,社区医疗的关键也是在此。定期的保健、体检,让疾病在前期就被发现并予以治疗。这需要线下专业的设备对个人进行检查,建立个人的健康档案,再辅以专业的数据分析。房地产商可以利用地域的优势,跟医疗机构合作,建立自身的社区医疗体系。

我们举了两个例子,这些例子的关键都是:频次不低、价值较大、具有地域性、房地产商本身具有优势。我们可以结合这些要点,继续思考其他新的领域。当然以上只是笔者纸上谈兵的看法,实操层面肯定会有很多困难需要克服。

最后说一句正确的废话,房地产的信息技术化之路,那就是找到合适的场景,结合自身和信息技术的优势,更好地服务住户。

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