2018长租公寓市场年报,政策、资本、企业三方加注

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中指研究院
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2019-01-12 · 16:47
[ 亿欧导读 ] 2018年住房租赁市场快速发展,政策、资本、企业等各方主体积极参与,助力行业在探索中不断前进。行业处于发展初期的阶段未变,在这一时期政策、机制正在不断完善,政府和企业不断探索发展模式,创新发展思路。
风景 长租公寓,长租公寓,政策,资产增值 图片来自“123rf.com.cn”

为了更全面、清晰的展现2018年住房租赁市场的发展变化,全文从政策、市场、企业三大方面对2018年住房租赁市场发展情况进行了剖析。

01政策篇

鼓励租赁发展 支持与监管并重

2018年以来,中央和地方从不同角度为住房租赁市场制定多项政策,住房租赁市场发展作为住房制度改革的核心内容,相关配套政策进一步细化并出台。

1、中央政策:强化鼓励住房租赁市场发展基调,多种方式引资本、增供应、促消费

确定基调、支持发展是2018年中央政策的主旋律。当前我国住房租赁市场处于发展初期,中央政策更多在于确立及强化发展目标,多方面给予支持和鼓励,注重行业“领头羊”的树立等。

供给端,一方面强调增加租赁住房供应,提出集体建设用地建设租赁住房,规定热点城市增加租赁住房用地供应;另一方面针对企业,提出发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。需求端,以鼓励支持居民租赁为主,将住房租金纳入个人所得税专项附加扣除。资金端,对推进住房租赁资产证券化做出了具体工作指示,支持优质企业发行债券以发展租赁住房、保障房等,此外,允许险资进入长租市场,为市场引入更多优质资本。监管端,提出加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益,强调加快政府主导的住房租赁管理服务平台的建设,引导和鼓励租赁市场发展。

2、地方政策:响应中央号召,落实增加供应,培育市场主体,支持租赁消费,监管市场运行

2018年上半年地方积极响应中央号召,落实增加租赁住房供应,制定供应计划,鼓励住房租赁市场发展,加大对租赁群体的补贴支持,积极培育租赁市场主体等,而下半年随着市场变化,地方政策更多的是以加强监管为主。

➤ 多省市发布具体实施方案和细则,推动住房租赁市场发展

2018年各地发展住房租赁市场的相关实施方案和细则密集出台,大力推动住房租赁市场发展,将中央部署进一步落地实施。综合来看,政策发力点主要在供给和需求两端,多种渠道增加租赁住房供应,多种方式鼓励、支持居民租住需求。

➤ 热点城市加强对住房租赁市场监管,进一步规范租赁企业行为

随着住房租赁市场的快速发展,一些问题也随之出现。从2018年年中至年底,各城市为了遏制扰乱市场发展秩序事件的发生,相继出台租赁管理措施,对长租公寓运营商提出更加明确的行为规定和惩罚办法。此外,还有部分城市对新增租赁住房也提出了管理规定。目的在于促使这类住房真正形成有效的租赁供应,以缓解市场供给不足的问题。

近年来,中央和地方针对住房租赁市场出台了不少政策,2019年,将是各类政策进一步落地落实之年,在政策支持下,市场各方参与主体将被充分调动起来,共同推动市场发展。此外,在市场供应规模不足情况下,扶持租赁企业发展和引导增加租赁住房供给等相关政策仍会进一步出台。然而,良好的市场秩序是市场健康发展的基础,所以对市场的监管也不会放松,市场发展机制将进一步完善,租赁相关立法有望快速推进。作为长效机制建设的重要一环,住房租赁市场建设将继续受到各级政府的高度重视。

02市场篇

土地供应提速  租金稳中有涨

土地方面,2018年租赁相关用地持续加快入市,成交规划建面超过2017年规模。更多城市推出用于建设租赁住房的相关土地,同时,热点城市供应力度进一步加大。

租金方面,今年以来十大城市中多个城市租金上涨,这类城市均为热点城市。租金上涨和近年来人口持续流入、城市更新改造密切相关,同时大量资本涌入租赁市场也是推动租金上涨的一个因素。

1、土地:租赁相关用地供应提速,上海、杭州、北京规模领先

自2016年11月首宗租赁相关用地在北京成交以来,全国多个城市相继推出并成交了此类用地。2017年,北京、上海、广州等13个城市推出并成交了相关用地,共计成交176宗/539万㎡;2018年,北京、上海、广州、杭州等租赁需求旺盛城市继续加大租赁相关用地供应力度,此外,合肥、南京、武汉等城市也在今年相继推出此类用地,1-12月全国共计成交租赁相关用地142宗/647万㎡,规划建面超过上一年规模。

2016年11月-2018年12月,共有22个城市成交了租赁相关用地,共计成交322宗,可提供租赁住房面积约为1237万㎡。其中上海、杭州、北京成交规模领先,3城成交面积约占22城总成交面积的60%。

2016年11月-2018年12月各城市租赁相关用地成交情况

图:2016年11月-2018年12月各城市租赁相关用地成交情况

➤ 北京:成交租赁相关用地规模在全国居第三位,大兴、海淀成交量占全市比重达75%

2016年11月-2018年12月北京共计成交租赁相关用地36宗/190万㎡,面积居全国第三,紧随上海、杭州之后。

图:2016年11月-2018年12月北京成交的所有租赁相关用地分布及各区地块面积占比

2016年11月-2018年12月北京成交的所有租赁相关用地分布及各区地块面积占比

➤ 上海:在全国开创性推出大量低价位纯租赁用地,浦东新区是租赁用地主要聚集区

2016年11月-2018年12月上海共计成交租赁相关用地83宗/308万㎡,面积居全国首位。

图:2016年11月-2018年12月上海成交的所有租赁相关用地分布及各区地块面积占比

2016年11月-2018年12月上海成交的所有租赁相关用地分布及各区地块面积占比

➤  杭州:多数地块由房企竞争所得,少量纯租赁用地中含部分人才专项租赁住房用地

2016年11月-2018年12月杭州共计成交租赁相关用地80宗/217万㎡,规模仅次于上海,居全国第二。

图:2016年11月-2018年12月杭州成交的所有租赁相关用地分布及各区地块面积占比

2016年11月-2018年12月上海成交的所有租赁相关用地分布及各区地块面积占比

2018年租赁相关用地推出量及推出方式均发生了变化。推出量方面,推出租赁用地的城市增多,整体推出规模较2017年进一步提升。推出方式方面,以上海为代表推出的纯租赁用地、以北京为代表推出的集体建设用地、以杭州为代表推出的人才租赁住房用地正逐渐成为市场供应主流,这些地块价格相对较低,是促进租赁住房市场健康发展的有力保障。

展望未来,在加快建立租购并举的住房制度导向下,未来全国会有更大规模的租赁用地上市,纯租赁用地、集体建设用地、人才租赁住房用地仍将是主流供应方式,且占比有望进一步提升。2、租金:多重因素综合推动下,部分热点城市租金上涨。

深圳近一年月租金持续在 4000元以上,北京、上海、广州、杭州、南京在3000-4000元/月之间,成都、武汉、重庆、天津在2000-3000元/月。

图:2017年以来一线城市住宅租金走势

图:2017年以来一线城市住宅租金走势

2017年以来热点二线城市住宅租金走势

图:2017年以来热点二线城市住宅租金走势

总体来看,推动租金上涨的因素来自多方面:

① 人口流入导致租房需求增加。近年来热点城市人才引进力度加大、落户门槛降低,人口吸引力进一步增强,人口流入导致租房需求增加;

② 城市更新历程加剧供不应求矛盾。城市更新是扩大土地供应量,推动楼市发展的重要渠道,热点城市更新项目较多,但这类项目普遍进展缓慢,更新过程使得住房供给不足,且催生更多短期过渡租房需求,这无疑进一步加重租赁住房供不应求矛盾;

③ 长租公寓快速发展带来的系列问题助推租金上涨。近两年是长租公寓爆发之年,热点城市受其影响更加明显,在国家大力支持下,住房租赁资产证券化快速推进,各类资金涌入租赁市场,在市场监管手段尚不够完善的情况下,长租机构违规使用金融产品,抬高租金拓展房源、违规使用租金贷等乱象频发,多种行为均助推了租金上涨。

住房租金上涨加重了人们最基本的“住”的生活成本,所以为保障居民的基本居住需求,部分热点城市在租金出现上涨后,及时采取措施,出台规范租赁市场发展政策,四季度租金上涨势头已明显趋缓,部分城市租金已有所调整。展望未来,规范市场发展、稳租金等相关政策将继续完善,在政府大力监管下,租金将渐趋平稳。

03企业篇

把握热点需求  探索核心盈利模式

目前企业布局城市已遍布全国各大重点城市,产品线覆盖金领、白领、蓝领等各类群体。盈利难问题仍是困扰各类企业的首要问题,轻资产、中资产、重资产等不同运营模式对应着不同盈利模式,其扩大盈利的机制也有显著差别。

1、布局城市:人口流入量大、发展有潜力、租房需求旺盛的一线和强二线城市是企业布局重点

人口吸聚城市是企业布局长租公寓的热门城市。通过对典型公寓品牌的分析,我们得到如下这张“企业布局长租公寓业务热门城市”图。

图:企业布局长租公寓业务热门城市

图:企业布局长租公寓业务热门城市

数据来源:通过汇总在长租领域有较强影响力的30个企业官网发布资料所得

可见,北京、上海、杭州是企业布局长租业务最热门的3个城市,典型企业中有70%-80%企业均有在这三个城市有布局。此外广州、深圳、南京也是企业热衷的城市,各大省会城市也均有一定企业布局。这类城市均是人口吸引力较强或旅游业较发达的,租房需求旺盛。整体来看,长三角、京津冀、珠三角是热门地区,尤其长三角热度最高。

2、产品线:覆盖全生命周期,面向白领的中高端产品是主力,占比达80%-90%

打造覆盖多类人群的丰富产品线是领军企业的共同特点。针对产品,各家企业有不同的布局策略,“产品线丰富、覆盖多类人群”是当前长租领域领军企业的布局特点,也是企业扩大市场占有率和增强影响力的重要途径。

产品类型丰富,满足各类人群的需求,是租赁企业发展壮大占据更大市场份额的基础,但在当前市场发展初期,多数企业切入市场的方式还是从租房主力人群青年白领入手,而快速抢占市场除了加快城市布局外,研发更多产品类型满足多类人群租住需求也是企业扩张的重要方式。

3、盈利模式:轻、中、重三种运营模式对企业提出不同要求,千方百计降成本、增收益是扩大盈利的必要条件

① 轻资产模式-以管理、运营输出为主。企业与物业持有者(或资产端)合作,负责产品设计、施工管理、人员培训、开业运营、IT系统支持等管理运营工作,收取一定的管理费用、品牌费用等,物业持有者获取项目经营收益,并承担含获取物业、前期改造、后期运营等所有成本投入。

图:轻资产运营模式业务流程及收入组成

图:轻资产运营模式业务流程及收入组成

这类模式下企业收入主要来源于:收取前期筹开阶段的设计、工程和其他一些专项服务的费用,以及管理运营公寓获取托管费及业绩超额分成,这是最为主要的收入来源,其次是为租客提供增值服务,获取服务费等。

这种模式的利益链条:

利益链条

扩大盈利建议:轻资产模式的优势在于支出成本低,是打破长租公寓回款周期长、负重前行艰难局面的一种方式,这种模式扩大盈利的最重要方式就在于提升运营能力以及服务和管理水平,增强核心竞争力,强化自身的不可替代性,获得更多物业持有者和租户的信赖,从而扩大规模,带来更多盈利,这是企业发展的根本。

② 中资产模式-当前较为普遍的方式是物业租赁,即二房东模式。企业通过租赁方式获取合法物业的使用权,定期向业主支付固定租金,按照企业公寓品牌的产品标准进行改造装修后,由企业独立自助运营,租赁期限原则上不小于10年,多数是15-20年。这类模式下企业收入主要来源是赚取租金差和服务费。

中资产运营模式业务流程及收入组成

图:中资产运营模式业务流程及收入组成

这种模式的利益链条:

利益链条

扩大盈利建议:中资产模式在轻资产模式下增加了租房和装修成本,大大增加了企业负担。在这种模式下,企业扩大盈利应从压缩成本、扩大收入两方面入手。成本方面-标准化复制装修,从而降低单位装修成本,提升管理效率,合理有序扩张,近期长租公寓爆雷事件多数是因为扩张激进而导致资金链断裂;另外,增强管理运营能力,提升自身信用评级,多方引入优质资本,降低融资成本的同时可为企业扩张提供更多资金支持,助力企业良性循环。收入方面-企业应强化产品品质和服务质量,获得更多租客认可,增强客户粘性,提高产品溢价。

③ 重资产模式-资产或股权收购:收购合法物业产权或持有物业产权的项目公司的股权,独立操盘、运营项目,作为长租公寓经营的物业。土地/在建工程开发:通过土地招拍挂、股权收购/合作、资产转让或业主作价入股等形式获取土地/在建工程的全部或部分产权,独立或联合操盘该土地/在建工程的开发建设,并锁定由该企业独立操盘规划为长租公寓业态的物业。

图:重资产运营模式业务流程及收入组成

图:重资产运营模式业务流程及收入组成

重资产模式下,企业既是住房所有者也是运营商,从住房市场或土地市场购买住房或土地,对其进行改造或建设,装修成可用于出租的长租公寓,并负责运营管理和维护,以此为依托为租客提供租赁和增值服务,从中获得资产增值、租金收入和服务费等收益。对应的是“资产增值+租金收入+增值服务费”的盈利模式。

在租房微利情况下,重资产模式最考验企业的资金实力,对企业在更多方面提出更高的要求,所以这种方式主要存在于资金实力雄厚、开发建设运营能力全面的开发商背景的企业中。

这种模式的利益链条:

模式利益链条

扩大盈利建议:这种模式下企业想扩大盈利的方法一方面是降低拿地/拿房成本,在国家大力倡导发展住房租赁市场的背景下,各城市纷纷增加了相关土地的供应,其中纯租赁用地和用于建设租赁住房的集体建设用地大量入市,这类土地价格相较于普通土地便宜很多,但当前这类土地主要由国企获得,民营企业可寻求与其合作机会,是降低拿地成本的重要途径。

另一方面企业应重视“资产增值”这一重资产模式特有的收入来源,租房回报率低、回报周期长,而持有物业在中长期获取资产增值回报是重要的收入来源,所以企业在收购住房或土地时应更注重该资产的潜在增值空间,对周边配套的发展潜力进行评估,获取有高回报潜力的资产。此外,和中资产模式相同的降低融资成本、提升产品溢价等方法也同样适用于重资产模式。

综上所述,三种运营模式下,企业盈利机制明显不同,每种模式都对企业提出了相应的核心要求:

三种运营方式

把握住每种模式的盈利命门,提升核心竞争力,是企业的发展之道!

04展望

发展住房租赁市场是国家倡导加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的重要举措。长租公寓是租赁住房的重要组成,旨在于满足租户多元化品质住房的需求。但随着长租公寓的快速发展,市场呈现出“规范运行缺失”和“有效供给缺乏”的双重矛盾。

从政府层面看,要实现长租公寓的健康稳定发展,必须有效破除“规范运行缺失”和“有效供给缺乏”的矛盾。当前,部分矛盾突出城市,已陆续制定和完善长租公寓相关规范文件,探索有效的监督管理运行机制,但区域性、全国性的规范文件还未出台。此外,进一步加快推进《租赁法》制定和出台,也将为行业发展和相关规范性文件制定提供依据。在破解“有效供给缺乏”的难题上,需要明确规则、分类指导、加强监管,重点要解决好信息不对称、信用不支持、质量不保证三个问题。

从企业层面看,要自觉构建健康有序的租赁市场环境。自觉遵守行业规定,共同维护行业发展秩序,避免盲目扩张,坚决抵制不法企业“激进扩张、违法牟利”等行为。由于长租公寓还处于发展初期阶段,政策和市场环境不确定性较大,增强企业自生抵御风险能力尤为重要。企业个体要积极关注和有效服务国家发展和社会需要,以企业长期发展为目标,基于政策制定发展规划,基于市场需求设计产品,持续提升运营服务能力。

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