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品宅联合创始人马红军:传统装修像捏橡皮泥,而装配式更像是拼乐高

马红军
2019-03-29 · 17:32
[ 亿欧导读 ] 生产率、集成度和信息化水平会让装修的分散市场有机会变成高信息化水平、高集成度的产业。
品宅联合创始人马红军,装配式装修,品宅,地产

文章来源于:马红军,图片来自“亿欧图库”

2019年3月29日,由亿欧家居主办的“装配式装修产业论坛”在上海帝璟丽致大酒店举行。近年来,装修市场冷热交替,新科技、新理念正在深刻改变传统装修产业从生产到施工的各个环节,基于这样的行业背景,本次论坛重点围绕产业生态、智能制造、资本市场、新技术、新破局方向等角度进行了深入的探讨。

在本次论坛中,亿欧家居邀请到中寓装配创始人吴堂祥、小马快装CEO窦婷、品宅联合创始人兼首席研发官马红军、设计百科创始人张波、打扮家联合创始人孙雷、和能人居科技副总裁田冠勇、贝朗卫浴精装事业部总监张泽东以及分享投资投资副总裁杨勇、银河系创投董事总经理徐建海、东方富海投资副总监刘扬等多位代表交流了各自的看法和经验,共话装配式装修产业的现状与未来。


品宅联合创始人兼首席研发官马红军从“装配式装修将为产业带来哪些利好”这个角度做了精彩的内容分享,核心要点如下:

1.没有装配化内装,装配化建筑是不完整的。我们认为内装对装配化的需求,对一个建筑来说,内装的装配化对整个装配化的意义都要比建筑大。

2.装配式装修会给行业带来很多变化:一是工法,二是制造系统,三是施工现场,四是成本管控,五是品质保障。

3.工法“三去”,一是去工人手艺,二是去复杂工序,三是去不可控因素。系统“三高”,一是高工厂生产效率,二是高产集成度,三是高信息化水平。

4.、装配式的生产率、集成度和信息化水平会让分散的装修市场有机会变成高信息化水平、高集成度的产业。


以下是马红军演讲实录,亿欧家居现场整理报道:

今天感受到一点也不孤独了,突然发现装配式装修已经成为一个特别受关注的行业,有很多上下游的产业在参与,我们做这几年的感受是链条确实特别长,今天我来给大家分享一下品宅对于装配式装修这个行业的理解,以及我们所做的一些案例。

我们的团队很多都是从事房地产开发,我大学毕业就开始做装修,当然接触的都是传统的装修。我们一开始做装配化的时候就有这样的想法,想传统的装修和装配式怎么能够形象的表达清楚?

后来找到一个表达方式,传统的装修很像捏橡皮泥,捏橡皮泥可以比较随意,但是也很具有创造性,很可能是大师的传世作品,但也有非常大可能最后是一团烂泥,而装配式更像是拼乐高,而且你不是传统的手艺人、匠人,甚至是没有经过专业化训练和长期的积累,但是你只要照着顺序做就可以做出一座城市,一架飞机,这是我对装配式的理解。

行业中并不缺装配式,我们的高铁站、机场,甚至是迪斯尼,装配式的程度非常高。但是它和我们想搞的装配式有很大区别,只是把手工作业放到工厂,并没有工业生产带来的效果,以迪斯尼为例,它的很多部品部件都是在工厂生产的,占用空间大,成本非常高,和主流市场相距甚远,人做不出来的必须通过工厂做,做一个到现场安装的方式做出来,并不是能够普惠整个行业和社会,包括从工人到用户的过程。

什么是装配式建筑?

这两年我们在提装配化建筑,但是没有装配化内装,装配化建筑是不完整的。我们认为内装对装配化的需求,对一个建筑来说,内装的装配化对整个装配化的意义都要比建筑大。我们大部分团队成员参与过装配化建筑过程,就是钢结构、PC这两大类,只有内装是更具备标准化和大规模工业生产的前提。以PC为例,每一座建筑的构件都不能用于第二座建筑,除了预制条板这种三十年代就有的,现在的都是为每一个建筑单独做的,不具备工业革命以来具有标准化生产的零部件,能够提升整个行业和社会效率的,而内装不同,即使是千差万别的,但是有标准零部件构成。

装配式内装有几个方面,一是SI建筑装饰分离技术,二是干法,三是部品工厂生产,四是施工装配化。最后一公里往往是最难的,从厨柜发展过程可以看出来,孕育了这么多大公司,装修的内装化水平这十五年到二十年没有变化,就是泥水匠切瓷砖、粉刷墙面,那么是不是可以通过装配式来实现呢。

装配式装修会给行业带来很多变化。一是工法,工法面临的压力非常实际,技术工人在三年左右会呈断崖式下跌,55岁种花、种草的园林工人可能还有,但是能够贴大理石的、劈墙面的真的没有,这是我们在施工现场切身感受到的;二是制造系统,中国的制造业特别强大,但是在内装工业化方面造什么是个问题;三是施工现场;四是成本管控;五是品质保障。装配化部品部件成本控制部分,现场占用的时间、空间和传统装修都有着本质的区别。

我总结出了工法“三去”,一是去工人手艺,二是去复杂工序,三是去不可控因素。这是我们对施工现状和传统装修的变化,只是把装配工序挪在了现场,其余都和生产一个复杂的工业品是一样的道理,有标准化的零部件、总成,有它的可以灵活组成的部品、配件。

以品宅装配化体系为例,目前工种上不需要油漆工、石匠等等这些,就是一组装配,是木工的问题。

系统“三高”,一是工厂生产效率,二是高产集成度,三是高信息化水平。零部件的标准化在信息时代最落后的,还像农业的机会,前面打扮家的嘉宾提到了BIM,如果我们还是在批腻子、抹砂浆,我们最早做装修,最早听到BIM的时候都觉得特别激动,觉得和我们没有什么太大关系,BIM最早在这个行业和钢构、PC、橱柜上都发挥了很大价值,因为装修太落后了,根本没有机会让信息化对它有什么赋能,因为它连个形状都没有,就是粉末状的,而零部件可以解决这个问题,会让一个标准的零部件出现在完全不同的组合中。

生产率、集成度和信息化水平会让这样在大市场中没有大企业的分散市场有机会变成高信息化水平、高集成度的产业。

我们在制造方面采用的方式,是聚焦于部品的设计和供应链。生产方式有OEM、ODM和自己的装配中心,一个成熟的SQ或者是一个总成,可能由五六个零部件组成,都来自于最有优势的产业集群,就像一个小的产品里面可能有轻钢件、铝合金等等,还有物流配送体系。我们在设计上,或者确切说不单单是一个设计,是从项目从交付到维保由数据中心解决,前期和BIM结合,我们的总成可能是一个嵌套组,都可以通过信息化来调用。我们通过渠道出货,渠道通过我们的下单系统来下单,这是最重要的两个变化。

现在已经做到了无湿作业,对于我们的客户来说可以说做到无空置期,甚至把装修污染控制到最低水平。

现在在单套施工上做到10天已经是轻车熟路的状态,而最早提出10天的时候压力很大,需要做很周密的准备还不一定做得到,而现在给客户的样板间基本上可以在10天内轻松完成。这不只是现场装配的变化,更主要的是零配件标准化的变化。

200套应该是主流偏少的项目,施工控制在60天,我们现在做到500套项目,标准工期在80天到90天。而且这个80天到90天,对业主来说是从决定装修到开业的时间,在120天到150天,我们中间占用的时间是在80天到90天,这样已经把施工图的时间,如果有管理项目经验的听众可以推理一下,一个项目一般来说它的设计周期往往都需要60天,从方案到定施工图,然后拿到施工图再去招标。因为是用我们标准化的部品部件来做设计,我们从排户型到出施工图大概是18天的标准周期,也就是两周多一点,因为这个行业基本上都是不算周末的。

我们和同行的共识是,现在的装配式装修对于标准化的需求相对比较高,我们把市场放在公寓和酒店,包括卫生间、长租公寓和酒店客房,当然也有成体系的部品空间,比如墙面系统、地面系统。

我们的品类包含墙板、布线、地坪、墙体、卫生间、吊顶、窗套及内门。从土建结构开始延伸到部品,除了活动电器,可以说房子翻过来掉下来不算的东西都涵盖在里面了。

15大子系统,装配式地坪,包括重型架空地板、轻型架空地板、地板调平龙骨系统;装配式墙体包括聚苯颗粒预制隔墙、GRC轻质隔墙、墙面调平龙骨系统;装配式布线包括预穿线布线系统;装配式墙板包括竹木纤维复合饰面墙板系统、铝合金复合饰面墙板系统、无机板复合饰面墙板系统;装配式门窗套及内门、承插式门、窗套系统;装配式吊顶弹性膜吊顶系统、隐边铝板吊顶系统、覆膜板吊顶系统;装配式卫生间。日系的卫生间系统用在中国是非常困难的事情,表面上看起来都一样,实际上都不一样,在中国做装配式卫生间一定要解决尺寸的问题。

装配式对客户来说的核心价值有六大类。看不同的客户,自身的特点包括从工期的角度节约50%,经过众多项目证明,建筑荷载的下降,对于新建项目是非常重要的,还有节能降耗包括维修率。在做中低端项目的时候往往存在成本的考量,客户原有的方法再便宜都会有更便宜的方法,所以一些最终选择我们的客户往往是从更长的时间周期来看,因为装配化对再次维护和更新的成本和传统装修相比会有比较大的差异。

2018年是装配化整个行业大爆发的一年,我们去年也和很多同行做了很多项目,品宅去年参与了50个项目,其中超过10个交付的批量相符,其中包括一些非常有代表性的,包括清华大学教师公寓,基本上国内主流客户都对装配式装修很感兴趣,我们也和同行有过测试的项目。

项目实践方面,第一个项目是长租公寓,领寓的博乐诗,是100%的全装配式产品,从拆除到交付没有任何的湿作业,从地面到隔墙。案例二,装配式内装酒店;案例三,上海地产集团城方,租赁式住宅;案例四,上海的养老住宅;案例五,装配式内装商品住宅,业内第一个批量交付的全商品住宅,包括边吊、厨房、卫生间全部都是装配的,这是业内第一个商品住宅完整的400套,一期全部用全装配交付。案例六,百空间wework,上海文物保护建筑,拆除的时候业主找到我,因为拆完已经没有办法下手,各种各样的墙体,地面有很多不同的标高,再拆怕破坏文物,其实他的设计要求很简单,就是白墙黑地,墙面和地面都用装配式方式,最后发现很简单,百联集团大部分都是文物保护建筑,都是用这种基准体型来做。

最后和大家共勉,也是我们的使命,用科技让装修变简单,BIM很重要!

谢谢大家!

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

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