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将继续深化转型和分化的联合办公会是一个很好的投资点吗?

喆安投资
2019-04-07 · 18:40
[ 亿欧导读 ] 联合办公将是一个深化转型和分化加剧的行业。从资本和投资人的角度来看,转型和分化往往意味着较高的风险和形势的迅速变化。
楼宇 城市 智慧楼宇,联合办公

文章来源于:喆安投资,图片来自“东方IC”

【编者按】文章从联合办公大势兴起的原因、联合办公未来业务的突破口以及对投资人见建议等方面对联合办公市场做了分析。文章来源喆安投资,亿欧转载。


联合办公在2015年引入国内之后,通过双创的引领和资本的助推,行业得到飞速发展。从群雄混战到“头号玩家”竞争,预示着行业正在加速洗牌,行业战争才刚刚开始。

综合国内过去三年联合办公行业的发展情况来看,更加追求个性、注重私密性、增加服务内容、科技化改造、规模化竞争成为联合办公行业发展的新特点和新趋势。在这些行业发展特征的背后,是联合办公行业过去一段时间产品的严重同质化和竞争的加剧。

趋势一:个性化、私密化需求日益增加 

联合办公的理念起源于美国,但是中国人的办公习惯导致对于办公的实际需求并不仅仅是“互动”,在私密性和个性化的诉求上存在差异。受到传统文化根深蒂固的影响,团队领导或者主要创办人,未必愿意和每一个员工保持过于亲近的关系。在实地走访中,我们发现联合办公的很多租户,在条件允许的情况下,都会在“BOSS”和员工之间在工位上体现出差异。这种差异体现在“BOSS”可能享有更大的独立空间和更大的办公桌,更多的办公家具,甚至有独立的茶台这种个性化的配置。

为了迎合这种需求,联合办公运营者开发出了所谓的超级工作室,或者所谓的三代,四代产品——办公大套间。超级工作室,通常可以配备专属的前台接待区,个性化的LOGO墙,老板间,财务室,中层经理室,普通工位区,以及独立会议室。超级工作室在私密性和个性化上能够在联合办公产品框架内得到最大满足。 

趋势二: 商办综合体越来越流行

联合办公首先解决的是小微企业的办公空间问题,在此基础上围绕“衣食住行”挖掘新的盈利点和场景消费。这种模式的前提是,联合办公在选址上脱离原来写字楼模式,进入园区模式。以纳什空间为例,在实地走访的上海嘉汇广场项目中,纳什在200米范围内整合了办公孵化,商场购物,娱乐健身,公寓租赁,休闲美食等多项功能。这种模式本身,既克服了传统园区业态单一配套不足的弊端,也能够聚集人气汇集资源,打造生态圈,逐步形成以办公为核心的新型迷你版“城市综合体”。 

趋势三: 科技化改造成为基本配置

联合办公在诞生之初,就自带科技互联网基因。在科技互联网高速发展的今天,初创企业很多也是从事这一行业,因此对于科技产品本身就具有一定的偏爱。在实地调研中我们发现,多数联合办公品牌非常注重对既有环境的科技化改造——节能环保,智能互联是最基本的诉求。科技化改造一方面能够提升运营效率,降低运营难度,节省长期运营成本,另一方面也增加了使用的便利性,为线上跨地域的超级社区构建创造了条件。

趋势四: 服务向更宽泛的领域延伸

早期联合办公的服务主要定位在保洁、保安、维修等基本层面,主要围绕办公环境的维持和设施的维护。但是随着竞争的加剧和小微企业租户需求的升级,原有的服务已经难以满足。联合办公运营企业,为了增加客户粘度,提升出租率,将“服务”的外延不断扩大。

联合办公的核心价值和发展机会仍然在于“社群+服务”,在这一层面,联合办公在提升整个物业的收益和价值的同时,也将推动整个行业的发展。在实地调研中,我们发现运营企业在原有服务的基础上,还增加了共享服务中心、创业学院、政务外包、CEO俱乐部等衍生服务项目。

趋势五:规模化竞争和并购成为常态

联合办公在2015年引入国内时,恰逢中国经济进入转型期,政府鼓励创新创业之际。可以说联合办公在中国赶上了一个好的风口,众多企业或资本纷纷开始尝试。之后由于经验不足、选址不当、运营水平层次不齐,供给过剩等原因,在短短2年之后的2017年就迎来了艰难时刻,出现大量联合办公企业出租率不高,招商困难,甚至出现部分运营企业倒闭,退出市场。 

在实地调研走访中,我们发现联合办公整体市场呈现明显的供大于求。在所有实地走访的项目中,运营时间在2年以上的项目中出租率达到80%以上的仅有不足两成,没有任何一个项目处于满租状态。在运营两年以上的项目中,出租率介于50%—80%的占了四成,出租率低于50%的项目占比超过四成。在新近(三个月内)开始招商运营的项目中,出租率普遍较低,大约处于1%-10%之间,存在明显的招商困难。 

从基础数据的测算来看,出租率低于75%的项目,很难获得正的租金收益。从市场调查的结果来看,在租金方面能够带来现金流净增加的项目不足两成,换言之80%的项目长期处于租金亏损状态(所能收取的租金总额小于向业主上缴的租金和必要的运营成本)。因此,这些亏损项目可能成为行业巨头所并购的对象,或者彻底退出市场,另做它用。此外,通过统计数据可以看出,行业的分化(强者恒强)正在加剧,行业洗牌和并购正在加速。

联合办公未来将走向何方?

整体来看,联合办公诞生背景是互联网科技的飞速发展,全球经济和信息一体化的高度发达。联合办公的主要发展模式是“二房东”基础上的“互联网+”。中国联合办公行业,其实是一种“分享”名义下的租赁经济。其在本质上和真正意义的共享经济存在天壤之别,因此其供需驱动因素和未来前景也和普通意义上的共享存在着巨大的差异。

思考一:联合办公旗帜下的价值错位和迷失

共享经济在本质上,是对闲置或无效资源的重新利用,例如顺风车——其产生的原始动因,是基于人与人之间的互助、分享和社交,在节约资源的同时能够让社会更美好。纯粹的分享经济本身具有某种社会公益的属性,基本不产生利润,甚至会增加额外成本。

例如基于熟人社会的顺风车往往不收取任何费用,基于互联网的纯粹意义上的顺风车多数也是只收取成本费用。共享经济的模式在中国走不通(或者说步履艰难)的根本原因在于——显露了人性恶的一面,难以获得持久健康的发展,无法满足资本的需求,也不符合资产管理的基本逻辑,失败是大概率事件。

当这种共享经济逐渐成为一种谋利方式,原来的分享可能就变成了租赁,“顺风车”演化为另一种形式的“出租车”。回到联合办公,早期只是一部分企业因为有剩余工位处于闲置状态,愿意在一定条件内免费或者收取少量费用向社会不特定对象提供一个办公场所。

其行为的目的,首先不是考虑以此来盈利,而是带有公益性质和共享精神。至于在提供联合办公空间的过程中,完成了资源对接,碰出了灵感火花,甚至带来了新的业务等等,这一切都不在“初心”的考量范围内,且属于或有收益(存在很大不确定性)。

当共享变成一门生意(资产管理),当共享经济遭遇资本的加持之后,原有的价值体系就会发生一个严重的错位和颠覆。以共享之名,行转租之实,已经是联合办公的通用模式。

二房东模式下,联合办公更确切的名字应该叫做——小微企业办公租赁综合服务商。当我们使用“租赁服务商”的视角,来审视当下联合办公行业时,也许更能看清楚行业背后的商业图景。

需求端:以创业浪潮推升下的小微企业,部分个人,以及愿意接受联合办公,进行产品定制或整租的中型企业,快速扩张的互联网企业的区域分支,大型企业的地区办公中心。其中,最主要和最稳定的客户群体是处于初创期的小微企业。处于初创期的小微企业群体具有以下典型特征(群体画像):资金不足,精打细算,追求性价比,业务模式有待检验,团队不稳定,迫切需要建立市场,发展前景存在着较高的不确定性,希望能够获得足够的指引,对成功报有很高的期待。由于联合办公的整体供给处于过剩状态,因此租客具有更强的议价能力。 

供给端:联合办公在租赁选址上,会综合考虑可操作空间、地段以及品牌调性。围绕着客户需求,联合办公在选址和签订长期租约合同时,可能的备选物业包括:传统写字楼,可改造的酒店、旧厂房、仓库、艺术园区、产业园区、企业自有的闲置物业、小业主所持有的商办类物业。整体来看,传统商办写字楼的供给过剩,在和商办业主进行租赁谈判时,联合办公运营方相对具有更强的议价能力。物业闲置时间越长,地段越差,运营方的议价能力就越强。 

替代品:孵化器、众创空间、传统写字楼、咖啡店、图书馆、注册代理等可以部分对联合办公形成替代关系,但目前联合办公(尤其是针对小微企业短期办公租赁及综合服务)并不存在真正意义上完全的替代品。 

潜在进入者:目前联合办公主要存在以下几种模式——传统房产商主导的自持物业改造运营模式;商办运营企业主导的“二房东”孵化器模式;创业园区模式。从业务模式来看,联合办公行业的进入门槛很低,不存在绝对的技术壁垒或其它障碍。只要能够获得资本的一定支持,任何企业都可以进军联合办公行业。 

内部竞争者:通过过去几年的急速发展之后,联合办公已经出现供给过剩、选址失败、产品同质化、创业潮萎缩、盈利模式不清等一系列问题。由于联合办公在获取物业时所签订的长租约,以及在装修改造上所付出的成本短期难以回收,因此退出的成本和门槛相对较高。综合来看,来自行业内部的竞争日趋激烈,已达到白热化的程度。被兼并,可能是某些失败案例的最佳退出方式。

思考三:联合办公在和传统办公的竞争中战力如何?

在城市化背景下,中国东部沿海城市群是当下中国经济最具活力和最有优势的地区。在万众创业的浪潮中,东部核心城市也是创业者最为密集的地区,联合办公的重点布局区域。

从前文的分析,我门可以看到——在城市人口集中化的背景下,企业组织架构逐渐团队小型化、组织分布化,加上年轻从业者对轻松自由的办公氛围的需求,都使得联合办公的模式受到追捧,房地产公司、创投机构也携带资本涉足其中,但是办公环境嘈杂,服务同质化严重,平台之间入住率分化严重,有的面临较大运营压力,前期资金周转就是个大问题。

那么相较于传统办公,联合办公的优势究竟如何呢?关于这一点,我们也曾有一种困惑——如果说联合办公本质上还是租赁服务业,那么和传统办公的物业运营管理就不存在本质上的区别?事实究竟是怎么样的呢? 

结合此次对主要联合办公品牌运营点的实地调研,我们将受访者(包括很多真实租客)的回答进行了整理。通过记录一线真实使用者对“为何要选择联合办公,而不选择传统办公?”这一简单问题的回答,我们能够从中找到一些远比理论分析更有“温度”和说服力的东西。 

从受访者的切身感受来看,联合办公作为一种产品形态显然拥有传统办公无法比拟的魅力,尤其是对创业者来说——低产本、不复杂、效率高、受重视、有社群、够灵活、减少孤独等都是吸引他们的闪光点,也击中了他们的痛点。从这一点上说,联合办公尤其存在的价值和意义,弥补了市场空白,虽然短期存在问题,但长期来看发展的空间依然存在。

关于低成本,我们也听到一些不同的观点,例如:联合办公最为常见的二房东模式下,运营商必然要从中赚取租金差,成本最终要转嫁给用户,因此联合办公的单位成本必然要高于传统办公。这种论点,显然属于没有摆脱传统思维的桎梏,其错误也是显而易见的。根据我们的模型测算,联合办公等效单位成本仅有传统办公的60-80%。

传统办公的前期选址、装修费用较大,且在使用过程中要支付物业、保洁、打印、空调、照明等一系列费用。按照保守估计,一个10人组成的小团队,每张办公桌大约占地仅有3平米,但是需要一个20平米的会议室,10平米的洽谈室,20平米的综合区(休息、就餐、前台),其它过道面积占用20平米。在总的租赁面积中公用面积+会议室占比超过了50%。

联合办公除了工位需要支付租金以外,免费(或赠送时长)使用的共享区可以解决会议、洽谈、接待、前台、就餐、休息、电话等大部分功能。由于参与共享的企业很多,分摊到每一个工位,每一个企业的费用就会很低。通过公共区域的共享,大大提升了空间使用效率,节省了企业办公成本。

投资观点:风险较高且存在较大变数

首先,联合办公存在较为严重的历史问题。联合办公供给存在过剩,租金水平短期内大幅提升的概率微乎其微。联合办公2015年引入中国,2016年星火燎原,2017年陷入困局,2018年全行业谋划转型,并购重组接连不断。联合办公在政策和资本的风口之下,野蛮生长,积累不足,导致产品同质化严重,招商运营能力不足,后期靠增值服务获取收益的前景不明等一系列历史问题。要彻底解决这些历史问题,至少还需要三年左右的时间。

其次,行业整体盈利困难,短期内看不到盈亏逆转的可能。走访结果显示,多个运营点的出租率大多数低于80%,且有较高的租金折扣,再结合已发布的部分企业经营业绩数据,可以推断行业80%以上运营企业处于微利或整体亏损状态。至少从目前经济形势和市场信息来看,联合办公的供需关系很难在短期内得到改善,换言之2019年行业整体出现盈亏逆转的概率微乎其微。 

第三,商业模式的创新和转型,存在很大的变数,短期内难以见效。通过研究各主要联合办公管理层的公开表态和相关言论,可以看出2018年联合办公行业内已经意识到了差异化的重要性,并且自觉地开始了差异化探索。差异化的一个重要体现是非租金收益的占比——包括WeWork在内,非租金收入在整体收入中的占比不足10%,因此靠增值创收仍然处在一个非常早期的阶段。从实际结果来看,目前除了行业排名靠前的几个巨头之外,真正能够把差异化落到实处的企业并不多。一方面是受限于成本收益比的巨大不确定性,另一方面是受限于行业内部高端运营人才的匮乏。

综上,联合办公将是一个深化转型和分化加剧的行业。从资本和投资人的视角来看,转型和分化往往意味着较高的风险和形势的迅速变化。从风控和投资安全性的角度,除了极个别的少数龙头企业之外,投资人可以考虑对联合办公类资产进行回避。

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

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