从REITs的应用来剖析长租公寓

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经聚汇
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2019-04-12 · 18:34
[ 亿欧导读 ] 长租公寓的特点是什么?分类有哪些?REITs如何助力长租公寓融资?本文将一一解答。
长租公寓,长租公寓,REITs 图片来自“123rf.com.cn”

【编者按】本文从长租公寓领域REITs分析、政策解读等方面对行业进行了较为全面的分析与解读。本文来自经聚汇,亿欧转载。


长租公寓是指向承租人长期出租的公寓式住宅,是我国房地产市场的新兴产业。从目前的文献检索看,还没有出现相关理论著作对长租公寓进行标准化的定义,官方对此也没有详细的界定。本文从我国长租公寓目前的建设和运营视角出发,将其定义为:住房租赁机构(以下简称“长租公寓运营商”)将自己持有和整体租赁的房源统一进行装修或者改造升级,不仅为其配置全套的家居,而且提供多样化的公共服务,包括对公共空间的服务、进行标准化的物业服务,以及面向特定人群进行出租的中长期住宅式公寓。长租公寓是集居住、社交、休闲等功能为一体的新型的居住模式。

(1)长租公寓的分类

根据我国居民住房的市场结构,可以将其分为三大类:酒店客桟、租赁住房、自有住宅。其中,按照居住时间的长短和服务水平的高低,又可以将租赁住房分为民宿/短租、集体宿舍、长租市场等三小类(见图2-1)。长租市场又可进一步细分为机构供应(长租公寓)和非机构供应两类。长租公寓属于住房租赁市场的一种新的业态形式,按照房产是否集中,可以将其分为集中式和分散式;按照运营商的资产结构不同,又可以将其分为重资产运营模式和轻资产运营模式。

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重资产运营模式和轻资产运营模式分类

此种类型的分类标准是根据长租公寓运营商的资产结构不同来进行区分。重资产运营模式是指长租公寓运营商通过自建、收购等方式获得房产之后,自营房源并对外出租,获得利益的方式主要是收取租金。

此类模式下的房产多为集中式物业,优势在于物业获取效率较高、运营效率较高、跨周期资产运营较为方便,在实质性地增加租赁住房供给,解决市场上租赁住房供给不足的难题方面作用较大,但该模式对资金要求较高,并非所有运营商都有强大的资金实力。

通常情况下,涉及住房租赁业务的国有企业或者开发商类的公寓运营商才具备运营重资产的雄厚资金实力和融资优势,同时又拥有闲置的自持物业,具备物业改造能力,因而重资产运营模式并非所有玩家都能介入。

轻资产运营模式是指长租公寓运营商自身并不持有物业,而是通过长期租赁或者受托管理等方式获取到房源,并通过转租获取租金价差或者通过品牌输出、提供物业管理等方面的服务,获得管理报酬的运营模式。此类模式的优点在于,对于前期资金的需求相对较少,在短时间内可以快速拓展市场。如果公寓运营商具有中介机构背景,则可以凭借其房产中介服务积累的大量业主客户资源,选择、轻资产运营模式。

如果公寓运营商具有酒店管理类特点,则可以利用其在住客管理和存量物业运营方面的经验,顺利的实现轻资产运营。如果公寓运营商没有资金方面的优势,但有互联网方面的资源,也能通过轻资产运营模式获得管理方面的优势,从而成为此类模式的重要参与者。

长租公寓的特点包括如下几点:

1)品牌化运营

我国长租公寓运营商较为重视品牌化运营,通常的品牌运营模式是:通过进行跨区域、规模化的公寓经营活动,创立自有公寓品牌,以此获得租户反馈的良好口碑,最终达到扩大市场占有率的目的,这与传统的租赁市场“二房东”模式有着本质的区别。目前,我国长租公寓经营较好的品牌主要有:“泊寓”(万科)、“壹栈”(招商地产)、“自如”(链家)、“相寓”(我爱我家)、“YOU+”、“魔方”及“新派”等公寓品牌。

2)精细化管理

长租公寓运营商的精细化管理水平较高:一方面,运营商对房源进行硬件改造,通过装修装饰、设施配套、售后服务等,满足租户对居住、日常生活等方面的需求;另一方面,运营商还非常注重工具的运用和产品的创新,例如,借助互联网工具(如网站、微信、手机APP等)搭建社区交流和020平台,创新金融(消费、租赁)产品,提升客户对长租公寓居住方面的黏性,实现客户端对长租公寓满意度的认知,最终实现长租公寓运营的资产增值,并实现可持续经营。

3)强调标准化的售后服务

长租公寓的运营商较强调标准化的售后服务,这些租后服务不仅能及时满足租房客户在保洁、维修、管理以及投诉等方面的要求,而且通过与客户的接触,如开展经验交流、主题论坛、娱乐休闲等活动,还能够获得与某一类居住客户需求相匹配的经验。

4)外部资本较为青睐

我国住房租赁市场有着巨大的需求潜力,长租公寓的优势在于细分客户定位、标准化品牌化管理、实现规模经济、应用智能家居、互联网平台搭建和社区020等方面。公寓运营商*较容易获得外部资本的注入,并由此迅速实现做大做强。与传统“二房东”模式相比,长租公寓的优势还体现在整合上下游产业、细分客户市场、应用互联网工具、以及多方位的盈利点等。

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房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs),通过向外发行具有收益权的凭证,作为融资渠道汇集投资者资金,收购并持有具有特定收益的商业类地产(如综合购物中心、酒店、写字楼、长租公寓等)或者为商业类地产企业提供资金融通,然后将投资所得收益分配给投资者的一种信托基金。具体来说,就是投资者通过投资活动,将资金汇聚起来,并交给专业公司管理,用于购买经营性房地产项目,同时享有经营性房地产项目带来的租金、收入及升值收益。典型的REITs交易结构如图所示:

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近年来,大量年轻人尤其是高校毕业生选择留在一线及核心二线城市就业和生活加大了对这些城市的住房需求。然而,高企的房价使得这类群体的购房需求受到抑制,购房需求外溢至租赁市场,但传统租赁运营管理方式落后、工作效率低、产品和服务能力低下,难以满足这类群体的需求。与传统住房租赁商业模式不同,长租公寓能更好地满足租赁者对住房的出租信息透明公开、明码标价、装修标准高于市场平均水平、租后服务贴心到位、社区化明显的需求。

作为新兴行业,长租公寓目前仅占到我国住房租赁市场3%的份额(罗兰贝格咨询公司),其中最主要的原因是资金问题。尽管我国目前部分长租公寓运营商已通过引进风险投资、租金收入证券化等创新融资模式融入资金,但整个行业仍存在融资渠道狭窄、融资成本高等情况,影响着长租公寓的健康、稳定发展。而且长租公寓前期资金需求大、盈利周期长、资金周转慢等特征并没有随着企业采用重资产或者轻资产模式的改变而改变,反而成为束缚企业融资的障碍。上述问题急需我国房地产租赁市场开展切实可行的改革。

2015年开始,国家相继出台租售并举、租房税收优惠、商改租、多种渠道发展住房租赁市场以及发展长租公寓等细分业态等多项政策措施,推动住房改革的落地,各级地方为配合中央政府关于住房租赁的相关政策亦出台相应配套政策。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)允许普通投资者通过购买股票或收益凭证方式、集合资金、专项投资于房地产项目,是长租公寓行业融资的重要方式之一,在国外己有非常成功的案例,我国长租公寓有必要引入REITs融资模式。

但是,目前我国的宏观环境、房地产市场和金融业发展状况与国外差异较大,照搬国外模式极容易产生不适应的结果。

在十九大报告中指出,要“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,这一未来我国住房政策核心指导思想对长租公寓意义深远。

解决我国长租公寓行业面临巨大的资金缺口,需要创新融资模式。长租公寓REITs融资是一种创新,不仅解决了优质资产的融资,而且更好的满足投资者需求,有利于盘活长租公寓资产,激发我国长租公寓的发展活力,不仅为行业提供参照样板,提升我国REITs产品的标准化,而且为我国优质长租公寓企业获得资本市场支持提供了可行性路径,有利于其可持续发展。同时,为全民共享经济发展成果提供理想渠道。

REITs是一种信托基金,指的是通过发行收益凭证来聚集一定数量投资者的资金,借助专门的投资机构来运营房地产投资,然后将投资所获得的收益遵循一定比例向投资者分配的信托基金。其主要业务是根据房地产所有权和管理权产生利润,并允许投资者通过股票而非直接投资持有财产。

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我国长租公寓的供应情况及运营模式

多主体供应,即长租公寓供给端需要不同的市场参与者。过去我国住房租赁市场在以个人业主出租及政府提供保障性或政策性租赁住房为主。近年来,在巨大的市场空间吸引下,多主体纷纷进军租赁住房市场,特别是在长租公寓领域,长租公寓品牌不断涌现。目前,我国长租公寓市场的市场参与者(运营商)主要有大型房地产商、酒店行业、房屋中介机构、创业公司等四大类。不同的市场参与者因其自身资源及运营能力存在差异,对长租公寓的运营模式亦不同。

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目前按照运营物业的分布的集中程度划分,长租公寓的运营模式主要有集中式和分散式两种形式。其中集中式长租公寓一般为高溢价产品和强社交产品,容易打造品牌、集中管理、易于提升服务和建立社区,提升溢价,年限长、经营更稳定,易形成规模经济。

但可用物业少,位置较偏,拿房门槛较高,一次性投入大、回收期长,消防、产权性质等法律规范不明晰。签约周期一般是1530年。分散式房源供应充足、谈判简单,装修工期和出房时间短,装修成本低,但房源分散,管理半径大,对运营能力依赖强,签约周期一般是3-5年。房东续约期限决定运营商的利润。

随着大型城市流动人口的日益增加以及住宅租赁市场的快速发展,互联网技术的快速应用与普及为长租公寓从传统房地产中介行业中衍生出来,提供了非常优越的基础条件。长租公寓在我国“购租并举”等相关政策的指引下快速发展。

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长租公寓的投资及经营需要较大的资本投入,对运营商的资金要求较高。前期投入大、投资回收期长是长租公寓运营商所面临的主要问题。我国目前长租公寓的融资渠道主要有传统债权融资、股权融资和资产证券化融资等主要类型。

(1)传统债权融资

传统债权融资方式主要指从银行等正规金融机构的融资。通常情况下,长租公寓的运营商没有获得目标房产的产权,所以无法利用目标房产给银行进行抵押,此外,由于长租公寓的租金收益也不是十分稳定,所以从传统银行获得融资的占比较少。但也有类似魔方公寓、链家自如等一些大型企业,通过自身其他平台的信用,能够获得银行的贷款,有的甚至还能获得银行提供其他方面的融资服务。据了解,魔方公寓的综合融资成本不超过7%,除此之外,银行还给其提供相应比例的配款服务。此外,中型和大型企业融资渠道相对较广,除了抵押融资外,融资租赁或供应链金融也是常用的融资手段,并且融资成本相对较低。

(2)股权融资

随着国家对住房租赁市场的政策支持及市场认可程度的不断提升,房地产开发商、房屋中介、住房租赁机构、连锁酒店、财富管理公司和互联网企业纷纷涉足长租公寓投资领域。2016年,“租购并举”住房制度刚刚提出时,住房租赁市场还是创业系、中介系等公司的天下。2017年,在“加快规模化租赁企业发展”等相关政策的支持下,地产系公司开始进入长租公寓领域。到目前为止,约有三分之一的房企在加紧布局,多家行业领军房企更是将其上升到主要业务的战略高度。

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(3)资产证券化融资模式

目前长租公寓资产证券化融资主要有三种模式:轻资产的租金收益权ABS模式,重资产的CMBS模式和类REITs模式,三者的主要区别在于证券化的底层资产不同。

1)轻资产的租金收益权ABS模式

轻资产的租金收益权ABS模式,底层资产为相应物业的租金收益权,实质上是一种将应收账款类资产进行证券化处理,将这些没有抵押或者租金形成的应收账款本身作为抵押物。具体做法是:首先,由私募基金或者信托公司,以委托贷款或信托贷款的方式贷款给有经营权的项目公司,资产运营商(不一定有物业产权,可能只有经营权)以未来的租金作为抵押,并用租金产生的现金流来偿还贷款。

此类模式下的运营主体多是轻资产运营的企业,大部分也是创业类企业(如魔方公寓)或中介企业(如链家自如),运营主体的级别较低,由于没有获得物业所有权,无法在银行办理抵押。因此,此类企业可提供进行资产证券化融资的资产只有物业未来租金的收益权,即如果标的公寓拥有稳定且较高的出租率,那么稳定的租金净利润就可以作为基础资产进行包装,并作为基础资产,在进行财务有效管理的基础上,就可以通过租金收益权的资产证券化产品进行融资。

2)重资产的CMBS模式

重资产的CMBS模式,底层资产是以商业地产为抵押形成的抵押贷款。具体做法是:首先,私募基金或信托企业以标的地产作为抵押贷款给资产持有人;然后,将抵押贷款的债权注入资产池,发行证券化融资;最后,资产持有人以商业地产产生的租金和管理费用等收入偿还贷款。

CMBS与银行信贷的区别在于:一是抵押对象不同,银行信贷的抵押对象是标准化的资产,银行通过储户储蓄或者理财资金等筹集资金,CMBS的抵押对象是标的房产及其物业,通过将其抵押给信托企业或者私募基金,获取到信托贷款或者委托贷款,然后信托企业或者私募基金通过专项计划向投资者发行产品筹集资金。二是CMBS抵押率更高,由于CMBS抵押的资产与银行相比要求更低,所以此类模式可以比银行信贷融到更多资金。

此类模式下的运营主体多为重资产运营的房地产开发企业。重资产的CMBS模式与轻资产的ABS模式相比优势在于,在专项计划存续期间无需过于关注租赁期限的长短,因为不会出现出租方的违约风险,期限不匹配的风险主要体现在空置风险上,资金混同风险则与之雷同。

3)类REITs模式

类REITs模式(本文中,我国目前发行的REITs均是类REITs产品,长租公寓REITs亦为长租公寓类REITs),底层资产是商业地产的产权和租金收益权,其本质是以商业地产为抵押,将未来租金形成的应收账款注入资金池。具体做法是:首先,私募基金或者信托公司成立或者介入项目公司,具体介入方式是收购项目公司的股份,或者向项目公司贷款,或者投资项目公司的物业以及租金收益权;然后,项目公司以标的商业地产增值部分或者租金收入等偿还贷款。到专项计划执行到期时,原始权益人拥有优先收购权。CMBS和类REITs最大的区别是REITs需先设立项目公司,原始权益人将物业等资产注入项目公司,然后私募基金或者信托公司再对项目公司进行收购或者介入,从而避免了直接就商业物业进行操作。此类方式不仅可以通过账户设置来实现专项计划对资金流的真实控制,而且在资产证券化过程中的风险更为可控。

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REITs是长租公寓创新融资模式

REITs作为房地产融资的创新模式,在美国、日本、香港等国家和地区广泛运用,并作为这些国家房地产行业的主要融资渠道。我国自2015年开始,以国际标准化REITs为基础结合我国现状,创新设计了类REITs模式并予以实施,REITs在我国发展迅速。2017年10月,首单长租公寓REITs(新派公寓REITs)的成功发行,标志着REITs将在我国长租公寓融资中发挥重要作用,针对我国长租公寓目前的融资困境,REITs模式是目前最好的应对措施,主要体现在以下几个方面:

1)与其他融资模式不同,REITs投资人更加注重长租公寓行业的长远发展。

在国外,长租公寓REITs实质是股权融资,投资人仅可在二级市场中转让退出,所以REITs成立后,投资人的退出不影响长租公寓的整体资金面。在我国,基于法律现状,我国目前类REITs模式实质上是资产证券化的债权融资,通过独特的双层交易结构及结构化分层设计,长租公寓租金收入只要达到优先级投资人的固定利息回报即可满足发行REITs的条件;股权级投资人关注的是退出时长租公寓物业资产的升值和未来我国公募REITs的实施。REITs凭借专业的管理团队来提升物业价值,严格规范的信息披露,实现物业资产的长期稳定回报,有助于吸收社会资本。

2)与其他融资模式相比,REITs的融资成本较低。

在国外,REITs根据运营情况对投资人进行利润分红,无需支付固定利息。我国,REITs进行结构化分层后,仅优先级投资人享有固定收益。我国目前己发行的几单长租公寓REITs,优先级享有的固定收益率仅在5%-6%之间,远低于长租公寓其他融资模式的融资成本;股权级投资人不享有固定收益,可享有项目到期后的长租公寓物业增值收益和资本市场退出溢价收益。

3)REITs模式增加了长租公寓的融资渠道。

REITs将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的可交易证券(我国深交所固收模块),拓宽了融资渠道。资产证券化是未来实体经济和金融行业优化存量资产的重要工具和发展趋势,REITs作为资产证券化的一种特殊方式,其发展将增加资本市场的投资产品,完善资本市场产品结构,推动资本市场扩容,从边界和内容上做大了资本市场。

采用REITs模式进行融资,适合不同类型的长租公寓运营商。长租公寓REITs的底层资产是长租公寓物业的产权和租金收益权,通过账户设置来实现专项计划对资金流的真实控制,具有租金稳定且现金流可持续的特点,从而获得资金成本较低且期限较长的资金。

与CMBS相比,REITs避免直接对商业物业的操作,资产证券化过程中的风险更为可控。相比租金收益权ABS和CMBS,REITs不仅能获得租金及管理费,还能获得物业增值等收益。从实践来看,自2017年我国首单公寓行业资产证券化产品成功发行,住房租赁资产证券化产品不断出现,尽管ABS、CMBS和类REITs融资方式都存在,但是类REITs在数量和规模方面占比最高,分别为50%和60.22%。

将我国和美国长租公寓REITs环境进行对比并分析,与此同时,随着未来我国政策环境的变化,标准化REITs模式将作为我国长租公寓REITs的发展方向。

涉及长租公寓REITs的环境对比与分析,我国与美国存在本质差异。目前,尚未对REITs进行专项立法,税收亦无相关支持政策是我国发展标准化REITs的实质障碍。基于此,借鉴美国长租公寓REITs模式及我国现有商业地产资产证券化产品的成功经验,立足于我国现有的法律法规,通过金融创新对我国长租公寓REITs进行模式探索并在实践业务中逐步完善。

根据我国《投资基金法》和《信托法》等相关法律法规规定,借鉴美国长租公寓标准化REITs模式并结合我国已发行REITs产品。我国长租公寓REITs模式应以设立资产支持专项计划、向合格投资者非公共募集资金、嵌套基金信托等灵活方式直接或间接投资于长租公寓物业资产、并可选择未来通过公募REITs实现投资者退出及融资人轻资产转型的创新金融工具。基于此,创新构建我国长租公寓REITs模式,并给出关键条款安排的构想。

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我国长租公寓REITs模式具体阐述如下:

(1)组织形式,采取契约型REITs为主,并且由基金管理公司(信托、证券等)、基金托管机构(银行)、投资者三方缔结契约设立。

(2)管理模式,选择内外部结合的方式来管理长租公寓,基金管理人负责制和专业物业管理外包相结合,从而实现资金的封闭运行。

(3)交易结构,采用双层SPV结构+增信措施。双SPV结构体现为“资产支持专项计划+私募投资基金”,通过募集资金收购物业所有权从而实现破产隔离,满足股权收购和标准化债权投资共同诉求,而ABS结构化分层、物业抵押、原始权益人担保支付承诺、应收账款抵押、提前处置机制等成为主要增信措施。退出机制方面要设置明确期限,满足一定条件可采用持有REITs股权或回售权益形式。

(4)募集方式,采用非公募发行,或者通过在证券交易所固定收益证券综合电子平台上申请流转而实现REITs流通。

(5)投资人结构,主要对象是我国《基金法》规定的合格投资者。

(6)募集资金用途,要采取权益型REITs,底层资产为单个项目产权,保证原始权益人通过项目产权转让获得融资,投资标的一般为经营性物业,直接或者委托专业管理者参与长租公寓经营。

(7)投资期限,我国长租公寓REITs产品一般为固定期加延长期,如“3+2”模式。

(8)收益分配,长租公寓REITs定期向投资人分配红利,项目公司还款付息或溢价同购。投资者偏好于固定收益回报,额外的担保方式保证获得本金和利息。

(9)底层资产,鉴于当前我国长租公寓的类型较多,发展状况差异较大,长租公寓经营商在构建REITs模式时,需要结合自身情况和环境有所侧重。这其实与底层资产(标的资产)的设置相关。具体而言,无论何种类型的长租公寓REITs均需要满足产生稳定现金流和收益率并可以向投资者分配的条件,必须嫁接优质资产。因此,必须做好底层资产的选择和打造,目前长租公寓主要采取两种商业模式,

一、“包租+装修+租后增值服务”商业模式,盈利主要来自“租金差价+服务费+金融产品”,属于轻资产运营模式;

二、“购买或自持物业+装修+售后增值服务”商业模式,盈利主要来自“租金+服务费+金融产品+持有物业升值”,属于重资产运营模式。鉴于优质底层资产受到房源位置、续租率、租约质量、租户结构、租金水平等因素的影响,短期内,我国长租公寓REITs的底层资产设置要求如下:

1)在区域选择方面要优先在一线城市、核心二线城市开展,以及全国重点产业园区或全国性、区域性节点城市,并且优选这些城市的城市核心商圈。另外,流动人口多、租房需求大和租金收入增长空间大的地区也是备选区域。

2)优先选择选择集中式公寓。

3)选择租金水平、回报率较高的长租公寓。

4)选择房屋使用权相对长的公寓。另外,为了达到可以向投资者分配收益长租公寓运营商需自持物业,做到自有产权清晰以及破产隔离,而轻资产物业一般是在市场散租后统一出租,物业无法过户,作为“二房东”也不拥有物业产权,难以满足REITs模式设计条件,因此底层优质资产需为重资产。

在国家支持租售并举、发展住房租赁市场的大背景下,REITs在长租公寓中的应用,是一种创新的融资模式,更是解决我国长租公寓行业融资困境的长效机制。

(1)盘活物业资产,融资规模较大。长租公寓REITs融资规模至少为资产估值的七折(具体视底层资产情况、原始权益人资信),一般高于银行经营性物业贷款、固定资产抵押贷款五折左右的资产抵押率。

(2)实现资产变更,增加企业利润。长租公寓REITs以原始权益人通过资本市场直接或间接出售资产提供了有效金融平台,可以实现利润增加;原始权益人借此迅速实现资金回笼,实现资金流入。另外直接出售税负较重,我国REITs模式通过灵活的交易结构设计,在合法合规前提下合理避税。

(3)轻资产运营,资产管理收入。长租公寓REITs实施后,原始权益人作为REITs底层资产的管理机构,负责市场调研、租金及运营成本测算分析、指定租赁及营运管理策略、相关风险管理,从而实现资产管理收入、资产价值的提升和资产回报的提高。

(4)降低资产负债率,改善财务指标。我国REITs模式可通过巧妙结构设计,实现原始权益的财务报表层面的真实出售和会计出表,不属于债务融资,进而降低了资产负债率。

(5)公募REITs做准备,可保留控制权。现有REITs模式下,资产支持专项计划一定程度下实现了Pre-REITs的投资布局,主要退出方式之一是通过公募REITs上市的方式兑付。公募REITs是未来国内不动产物业资本运作的主要趋势,开展REITs业务有利于未来在公募REITs中抢得先机。

未来展望及发展

(1)我国长租公寓迅速发展的同时也面临着融资难等问题,发展REITs尤为必要。我国长租公寓市场迅速发展、连锁品牌不断涌现并以实现跨城市的全面布局,主要原因是由于强劲的消费需求、国家政策支持、机构投资者广泛参与造成的。但投资回收期长、融资成本高、融资渠道窄等问题制约着长租公寓的规模化发展。美国长租公寓REITs收益率稳定、流动性较高、持股灵活、股本面值低、投资组合多元化、税收优惠、股东收益高对我国对中国长租公寓融资具有很好的借鉴意义,REITs是长租公寓规模化扩张顺利实现的有效途径。

(2)我国发展长租公寓REITs模式需要根据当前环境、长租公寓的发展状况进行选择。在组织形式上应该采取契约型REITs为主,并且由基金管理公司(信托、证券等)、基金托管机构(银行)、投资者三方缔结契约设立;在管理模式上应该选择内外部结合的方式;在交易结构方面可以采取双SPV结构+增信措施;采用非公募发行上市交易;在募集资金用途上要采取权益型REITs;底层资产的选择要关注区域好、租金水平、回报率较高的集中式、重资产长租公寓。

(3)现在较为成熟REITs具有示范作用。现在较为成熟REITs项目交易结构设计中涉及到计划管理人与投资者、托管银行与基金管理人、托管银行与计划管理人员三种主要的委托代理关系,基于破产隔离理论的现在较为成熟REITs通过将基础资产“真实销售”,达到了基础资产运营活动与原始权益人财务风险隔离的效果;基于信用增级理论,现在较为成熟REITs通过结构化分层设计、标的资产现金流超额覆盖、储备机制、标的资产抵押、应收账款抵押、提前处置机制等内外部信用增级路径。现在较为成熟REITs“专项资产管理计划+契约式私募基金”双层交易结构使其更好地契合我国当前政策制度环境以及投融资参与者的需求。正确决策完成基金退出、创新融资渠道降低资金成本、充分利用政策红利、发挥标的资产创新基因以及创新了资产信用评级方式是其成功的主要经验。但存在整体融资规模相对较小、未采取储架发行机制、受标的资产影响较大、资产组合质量受物业租金收入影响明显等问题。

机构化、专业化、金融化是未来长租公寓运营商发展的必然趋势。专业的公寓运营机构改变了以往住房租赁市场服务意识差、保障不足的问题,提升了租房服务品质。机构化运营将是长租公寓发展的重要趋势,有助于通过整合不同市场参与者的资源,形成利益共同体,构建长期稳健的发展业务模式。专业化则是长租公寓运营商的能力要求。长租公寓运营商需要在提供专业服务的同时,通过专业化选址与建设投资为企业提供利润来源。这不仅仅要求长租公寓运营商提供专业的租房服务,还要求企业有相应的融资能力、选址能力、建设运营能力。金融化则需要运营商与金融机构协作,通过资产证券化、REITs等多渠道帮助运营商获得低成本资金,降低运营成本,提高回报率。强化长租公寓运营商的机构化、专业化、金融化特征,形成成熟的经营模式与盈利模式,是长租公寓行业健康发展的必然要求与发展趋势。

党的十九大报告为我国住房制度改革指出了一条明确的道路,租购并举住房制度的建立与完善离不开长租公寓市场的参与。作为新兴的租赁住房产业,长租公寓尽管目前遇到了资金、政策、法规等一系列问题,但未来随着政策环境、市场环境、金融环境的逐步完善,其将拥有更为广阔的发展空间,能满足更多来沪人员的租赁住房需求。


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